En la primera parte de esta publicación sobre el concepto moderno de residencia senior discutimos los antecedentes del sector en varias geografías, así como la necesidad de nuevas ideas y modelos para un mercado demográfico en crecimiento. En esta segunda parte abordaremos algunos de los factores específicos que hacen atractiva la inversión en estos nuevos modelos de complejos residenciales.
En Europa continental, el sector de la residencia senior o viviendas con servicios para personas mayores está siendo revisado ya que la disponibilidad de alta liquidez entre los inversores institucionales ha fomentado nuevas ideas. Se trata de un enfoque alternativo de inversión inmobiliaria que, probablemente, motive un cambio importante en la oferta y la calidad de las instalaciones conocidas como residencia senior. Los jubilados adinerados de la UE buscarán países con climas cálidos y soleados, muy probablemente en lugares cercanos a la costa, para comprar segundas viviendas y trasladarse allí durante los meses de invierno.
En el análisis de la oferta inmobiliaria para personas en edad de jubilación es importante distinguir dos tipos de instalaciones: la residencia senior independiente tipo resort y la residencia de mayores equipada para atender las necesidades de movilidad reducida.
Residencia senior independiente: ¿una oportunidad atractiva de inversión?
En la era pre-Covid19 (C19) el desarrollo de una residencia senior independiente consistía en que una compañía inmobiliaria era la propietaria de los bienes raíces y la gestión se dejaba en manos de un operador profesional que alquilaba la propiedad en régimen de leasing. Posteriormente, este operador se encargaba de subalquilar cada unidad a los residentes y les proporcionaba una gama determinada de servicios operada por él mismo. Dichos servicios incluían catering, limpieza, compras y actividades sociales seleccionadas que los residentes solicitaban y pagaban en forma de pago por uso. Este modelo de residencia senior con el apoyo in situ del operador eran populares principalmente en Francia y Alemania.
Para los inversores institucionales en Francia y Alemania, la oportunidad de inversión es atractiva debido a los siguientes factores:
- La residencia senior ofrece un rendimiento alrededor del 3-5%.
- El propietario de las instalaciones hace contrato de alquiler con un único operador.
- Se trata de contratos a largo plazo de 10 a 20 años.
- Hay una baja correlación con el ciclo económico.
- La inversión se protege a la baja con el potencial de conversión a complejo residencial.
Estos mercados deben distinguirse del modelo anglosajón donde el diseño de los hogares de retiro implica que el jubilado compra la vivienda en lugar de alquilarla.
Este mercado es el más prometedor en la era posterior al C19 porque la vida urbana tiene un interés reducido y el «dinero plateado» (los jubilados más ricos) están buscando vender sus costosas casas y apartamentos de la ciudad para mudarse a una vivienda en el campo pero que no se aleje demasiado del núcleo urbano. Esta tendencia implica que las personas mayores con una cantidad importante de dinero en efectivo pueden permitirse invertir en segundas residencias en destinos tipo resort fuera de su país, en el sur de Europa.
El futuro de la inversión post-C19 en residencias senior tipo resort
En general, la residencia senior independiente representa una inversión con impacto social. Ofrecer unidades residenciales con servicios que satisfagan las necesidades de personas mayores es bien visto por las juntas de inversionistas para quienes la Gobernanza Ambiental es una prioridad. Las inversiones se inclinarán cada vez más hacia la satisfacción de las demandas de la creciente población de personas mayores acomodadas que desean segundas residencias con características hoteleras tipo resort. Y estas características engloban aspectos arquitectónicos de los edificios, viviendas e instalaciones, así como la calidad de los servicios ofrecidos.
De hecho, las residencies independientes diseñadas para personas mayores en el marco de un resort con proximidad al mar, son los proyectos inmobiliarios más deseados porque ofrecen:
- Diseño arquitectónico moderno con casas o apartamentos asequibles.
- Centros de bienestar bien equipados.
- Canchas de tenis, piscinas cubiertas y al aire libre.
- Acceso a un campo de golf.
- Servicios de catering, limpieza y compras.
- Telemedicina o servicios médicos a distancia.
- Tiendas boutique sin salir de las instalaciones.
- Buenas opciones gastronómicas.
Estos proyectos se desarrollan mejor en ubicaciones fuera de las ciudades, donde los precios de la tierra son más atractivos y pueden proporcionar a los inversores los rendimientos deseados en compensación por el riesgo asumido.
Los modelos de negocio de residencies independientes para personas mayores también variarán después del C19 en términos de calidad. Lo que antes se consideraba un producto de lujo puede ser ahora el estilo de vida preferido por las personas mayores que planean pasar un largo período del año en sus segundas residencias, especialmente cuando son compradores del norte de Europa. Vivir en un entorno saludable cerca del mar o en un país mediterráneo donde el sol brilla 250 días al año y se puede disfrutar de deportes al aire libre en cualquier momento es una perspectiva muy atractiva. Los meses fríos y oscuros del largo invierno del norte de Europa incentivarán a las personas mayores que pueden permitírselo y vivir de 6 a 9 meses al año en nuevos entornos de residencia senior tipo resort.
Un atractivo adicional para los inversores en la era posterior a C19 es el énfasis que los arquitectos y consultores de diseño están dando a los modelos sostenibles de vivienda con eficiencia energética, gestión de aguas residuales y, por supuesto, la integración de la energía solar fotovoltaica. A medida que el modelo se desarrolle y madure en los próximos años, es probable que veamos más proyectos de residencia senior tipo resort ecológico. Y estos, a su vez, se alinearán aún más con los intereses de inversión de impacto social de los inversores institucionales.
Con el fin de hacer que estos proyectos de residencia senior tipo resort sean más accesibles, los modelos comerciales también se están flexibilizando y comenzando a incluir diversas modalidades de uso: alquiler, alquiler con opción a compra, comprar para alquilar a terceros y propiedad absoluta con opción a vender después de un período determinado. Sin lugar a dudas, la creatividad, la calidad y los servicios seguirán siendo clave a medida que evolucione esta tendencia mercado inmobiliario.
Erol Riza es asesor de servicios financieros internacionales en el sector inmobiliario, de viviendas para personas mayores, Pymes y hotelería. Ha trabajado con clientes del sector público y privado en una amplia gama de proyectos de inversión y gestión de activos, y anteriormente ocupó puestos de alto nivel en bancos del Reino Unido y Chipre.
