Los cambios demográficos y los efectos más recientes de la pandemia son factores que están modificando radicalmente el concepto de residencia de mayores en Europa. Las residencias senior o los apartamentos con servicios especializados en personas de la tercera edad cambiarán su enfoque y no volverán a los esquemas que acostumbraban seguir en la era anterior al Covid-19 (C19).
La demanda es alta y está creciendo, pero es importante señalar que la edad de jubilación es cada vez más temprana, la esperanza de vida es más larga y hay una amplia gama de tramos económicos con necesidades muy variadas. El concepto “residencia de mayores” puede abordarse desde distintos ángulos para desarrollar productos asociados y crear modelos financieros capaces de abarcarlos. Una persona mayor que se jubila anticipadamente puede tener 63 años y estar plenamente activa, por lo que buscará una residencia de mayores muy diferente a la que requiere una persona de 93 años con problemas de movilidad.
Residencias senior en puntos geográficos clave
En Estados Unidos los complejos de lujo con atención continua eran un concepto residencial de primera categoría, diseñado para personas de la tercera edad con gran poder adquisitivo. Otra categoría de residencia senior eran las llamadas Comunidades de Jubilación con Cuidados Continuos (CCRC por sus iniciales en inglés). Estas se caracterizaban por compaginar espacios para atender las necesidades de movilidad asistida y zonas con hogares independientes. En general, se trataba de jubilados adinerados que compraban aquí una casa o pagaban servicios de primera calidad para disfrutar del buen tiempo en el estado de Florida. En estas instalaciones, el tenis, las piscinas con spa y el golf eran servicios clave y había comunidades de mucho prestigio con largas listas de espera porque eran bien calificadas por empresas consultoras especializadas en el sector. Por supuesto, también había CCRC ubicadas en otros estados del país y algunas eran sin fines de lucro.
En el Reino Unido, el segundo mercado más grande de viviendas para jubilados, el sector residencial senior, se ha desarrollado a partir del concepto original de residencias de mayores y posteriormente, se enfocaron como aldeas para jubilados. Debido a que estas casas de retiro fueron históricamente mal administradas como activos inmobiliarios, se abrió una oportunidad para la intervención del capital privado. Algunos grandes nombres como Southern Cross y Four Seasons Living pasaron a manos de inversionistas, pero todos quebraron. La triste historia de estos hogares para jubilados se puede atribuir al hecho de que el capital privado se endeudó con los activos inmobiliarios y sus ingresos dependían de la estabilidad de las autoridades locales. Como una torre de naipes, la austeridad del gobierno central hizo tambalear a las autoridades locales que se vieron obligadas a recortar gastos y pagos a los propietarios de residencias de ancianos y de este modo, los flujos de efectivo se agotaron. Las firmas de capital privado no pudieron pagar sus enormes deudas y el resto es historia.
En Europa continental, la mayoría de las residencias de mayores han sido tradicionalmente estatales. Y aunque en las últimas dos décadas han atraído capital privado para mejorar las instalaciones y los servicios, aún no ofrecen grandes atractivos para los usuarios con mayor poder adquisitivo o con «dinero plateado», como la UE llama a estas personas acomodadas, haciendo referencia a sus canas. Los dos mercados más grandes se encuentran en Alemania y Francia con tendencia a un mayor crecimiento debido al aumento de la población jubilada. El modelo de negocio para los patrocinadores privados se basa en ofrecer viviendas en régimen de alquiler y por tanto, la mayoría de las alternativas se encuentran dentro de las ciudades sin muchas opciones de habitar inmuebles de reciente construcción con mejores prestaciones. Estas no son soluciones atractivas para el sector compuesto por jubilados con dinero que tienen otras expectativas tras la pandemia. Su búsqueda es de una residencia senior tipo centro turístico con una amplia oferta de servicios y comodidades que incluyan deportes y un concepto del bienestar que vaya mucho más allá de la peluquería o la piscina cubierta con gimnasio.
La tipología de viviendas en Alemania está muy bien detallada en el informe publicado por Mozaic Asset Management en 2020. Es posible ver cuáles son las prestaciones que ofrece cada una y dónde se encuentran las instalaciones para residencias de mayores. Un rápido vistazo es suficiente para notar que las casas de retiro se encuentran principalmente en las ciudades y apenas ofrecen algunas comodidades, incluido el espacio al aire libre, tan deseable después del C19.
¿Hay un mercado para residencias senior de alto standing en la Unión Europea?
Después del C19, en la UE existen razones de peso para confiar en un proyecto de inversión en viviendas diseñadas para personas mayores. Los datos demográficos que se muestran a continuación demuestran el envejecimiento de la población.
En el Reino Unido el envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida han llevado a una creciente demanda de alojamiento adecuado para personas que entran en el último tercio de su vida. Sin embargo, una investigación de Knight Frank estima que solo hay alrededor de 720.000 propiedades para jubilados en el Reino Unido, la mayoría de las cuales son viviendas sociales. Este dato equivale a una propiedad por cada 16 personas mayores de 65 años.
En los últimos años ha circulado una gran cantidad de dinero en el Reino Unido invertido en pensiones, ya que las instituciones financieras buscan mejores rendimientos que los ofrecidos por los bonos del gobierno y esperan inversiones que parezcan menos cíclicas. A pesar del desastre ocurrido en las residencias de ancianos en Europa durante la pandemia, la inversión en un nuevo modelo de vida para personas mayores sigue creciendo por dos razones. Por una parte, debido al impacto social que las instituciones desean declarar como parte de su compromiso con la Gobernanza Ambiental y, por otra, para responder a la nueva tendencia inmobiliaria enmarcada en los “bienes raíces sanitarios”.
Por lo tanto, hay cientos de millones invertidos en el desarrollo de bungalows y apartamentos en todo el Reino Unido pero la pregunta es si estos proyectos ofrecerán servicios atractivos para jubilados adinerados que será el verdadero nicho de mercado en crecimiento. La respuesta no es segura. Algunos complejos muy costosos ya construidos disponen de pocas comodidades y no pueden ofrecer mucho deporte al aire libre debido al clima del Reino Unido. Además, el costo de la tierra en áreas que se encuentran dentro o cerca de los centros urbanos es muy caro.
La vivienda social proporcionada no se ajusta a las expectativas de personas mayores después del C19, especialmente para aquellas que se autofinancian y exigen mejores instalaciones, preferiblemente donde haya un amplio espacio al aire libre para actividades variadas. En este sentido, el Reino Unido y Europa se enfrentan a un déficit significativo en el concepto de residencia de mayores tipo resort. Además, el capital privado deberá invertir en viviendas modernas para personas en edad de jubilación que buscan un buen clima. Nuevos puntos geográficos, más allá del norte de Europa, que atraigan el llamado «dinero plateado» que se encuentra dentro del grupo demográfico mayor de 60 años. En la segunda parte de esta publicación exploraremos ideas más específicas sobre el tema, relacionadas con esta tendencia mercado inmobiliario.
Erol Riza es asesor de servicios financieros internacionales en el sector inmobiliario, viviendas para personas mayores, Pymes y hotelería. Ha trabajado con clientes del sector público y privado en una amplia gama de proyectos de inversión y gestión de activos, y anteriormente ocupó puestos de alto nivel en bancos del Reino Unido y Chipre.
